Cao tầng và thấp tầng nên đặt ở đâu trong một khu đô thị?

Một khu đô thị không nên có cùng một mật độ ở mọi nơi

Nhìn từ trên cao, một khu đô thị thường được mô tả bằng những mảng màu: chung cư, liền kề, biệt thự, trường học, thương mại và công viên. Nhưng phía sau những mảng màu ấy là một câu hỏi rất quan trọng: loại công trình nào nên nằm ở đâu?

Một tòa nhà cao hàng chục tầng có thể chứa lượng cư dân tương đương nhiều dãy nhà thấp tầng cộng lại. Nó tạo ra nhu cầu giao thông, bãi đỗ xe, thương mại và không gian công cộng hoàn toàn khác một khu biệt thự.

Vì vậy, quy hoạch tốt không đơn giản là chia đủ diện tích cho từng loại sản phẩm. Nó phải tổ chức được một quá trình chuyển tiếp hợp lý giữa các mức độ mật độ khác nhau.

Cao tầng cần giao thông, thấp tầng cần khoảng thở

Các khối căn hộ cao tầng tạo ra lượng người di chuyển lớn vào một số khung giờ nhất định. Buổi sáng hàng nghìn cư dân có thể cùng rời nhà, buổi chiều dòng người lại quay trở về gần như cùng thời điểm.

Điều đó khiến cao tầng phù hợp hơn với những vị trí tiếp cận trực tiếp các trục giao thông lớn, hệ thống vận tải công cộng và các khu thương mại – dịch vụ có khả năng hấp thụ lượng người lớn.

Ngược lại, biệt thự và một phần nhà liền kề thường cần môi trường ít xe xuyên qua hơn, nhiều cây xanh hơn và cảm giác riêng tư rõ hơn.

The InterCentral là một trường hợp thú vị để đọc cấu trúc này

The InterCentral Đông Anh được phát triển như một khu đô thị hỗn hợp với căn hộ cao tầng, nhà liền kề, biệt thự cùng các chức năng thương mại, dịch vụ và cảnh quan. Những dữ liệu dự án hiện được công bố trên thị trường cho thấy quy mô vào khoảng 43–44 ha, trong khi từng nguồn vẫn còn một số khác biệt về con số chi tiết.

Điểm đáng chú ý hơn con số diện tích là cách mặt bằng đang được mô tả: các khối cao tầng được đưa về phía những trục giao thông lớn, trong khi khu nhà thấp tầng nằm sâu hơn vào các vùng cảnh quan và mặt nước.

Về nguyên tắc quy hoạch, đây là một logic đáng để phân tích.

Tại sao không đưa biệt thự ra ngay đại lộ lớn?

Một căn biệt thự có thể sở hữu mặt tiền rất đẹp nhưng nếu mỗi ngày phải tiếp xúc với dòng xe lớn, tiếng ồn và lượng người đi qua liên tục, giá trị riêng tư sẽ bị giảm.

Đường lớn phù hợp với những chức năng cần khả năng tiếp cận cao như thương mại, văn phòng hoặc các khối căn hộ có lượng cư dân lớn.

Nhà ở mật độ thấp thường hưởng lợi hơn khi được lùi khỏi những dòng giao thông mạnh.

Nhưng thấp tầng cũng không nên bị giấu quá sâu

Riêng tư không đồng nghĩa với cô lập. Nếu khu biệt thự phải đi quá xa mới tới được trường học, cửa hàng hay các tuyến giao thông chính, lợi thế yên tĩnh có thể phải đánh đổi bằng sự bất tiện hàng ngày.

Một mặt bằng tốt cần tạo khoảng cách vừa đủ: đủ xa để giảm ảnh hưởng của giao thông nhưng đủ gần để cư dân tiếp cận dịch vụ dễ dàng.

Khoảng cách trong đô thị vì thế phải được đo bằng trải nghiệm đi lại chứ không chỉ bằng mét.

Cao tầng có thể trở thành một “bức tường” nếu đặt sai vị trí

Một dãy nhà cao 40–50 tầng đặt liên tục có thể tạo ra hiệu ứng rất khác vài tòa được bố trí với khoảng cách và hướng xoay hợp lý.

Nếu các khối nhà quá sát nhau, tầm nhìn bị thu hẹp, bóng đổ tăng và cảm giác không gian trở nên nặng hơn. Nếu bố trí hợp lý, chính cao tầng lại có thể giải phóng nhiều diện tích mặt đất cho cảnh quan.

Vì vậy, chiều cao không tự động là vấn đề; cách tổ chức chiều cao mới là điều cần xem xét.

Đừng chỉ nhìn số tầng, hãy nhìn khoảng cách giữa các tòa

Hai dự án cùng có tòa 45 tầng nhưng trải nghiệm có thể hoàn toàn khác nếu một nơi các khối đứng sát nhau còn nơi kia có khoảng mở lớn.

Khoảng cách ảnh hưởng tới ánh sáng, thông gió, riêng tư và cả khả năng nhìn xuyên giữa các căn hộ.

Đây là một trong những thông số người mua nên kiểm tra trực tiếp trên tổng mặt bằng.

Bóng đổ là một yếu tố rất ít được nhắc tới

Một tòa nhà cao tầng không chỉ chiếm diện tích tại vị trí chân đế. Trong những thời điểm nhất định, nó còn tạo ra vùng bóng đổ lên công viên, đường phố hoặc khu thấp tầng lân cận.

Ở mùa hè, bóng mát có thể là lợi thế. Nhưng nếu một khu vườn hoặc dãy nhà liên tục thiếu nắng, trải nghiệm lại khác.

Hướng công trình và khoảng cách giữa các khối vì thế cần được đọc cùng nhau.

Gió cũng thay đổi khi những tòa nhà cao xuất hiện

Công trình cao tầng có thể làm thay đổi luồng gió tại mặt đất. Một số vị trí được thông thoáng hơn, trong khi những góc khác có thể xuất hiện luồng gió mạnh hoặc vùng bí gió.

Đó là lý do những khu đô thị quy mô lớn thường cần nghiên cứu vi khí hậu chứ không chỉ bố trí các tòa theo hình thức đẹp trên bản vẽ.

Cảnh quan tốt phải hoạt động được khi con người thực sự bước xuống mặt đất.

Mật độ dân số và mật độ xây dựng là hai khái niệm khác nhau

Một khu có mật độ xây dựng thấp chưa chắc ít người. Nếu phần diện tích xây dựng được dành cho những tòa rất cao, số lượng cư dân vẫn có thể lớn.

Ngược lại, khu thấp tầng có diện tích footprint lớn hơn nhưng số người sinh sống trên mỗi hecta lại thấp.

Vì vậy, khi đọc một dự án, không nên chỉ thấy “mật độ xây dựng 27%” hay “30%” rồi kết luận ngay rằng nơi đó thưa hay đông.

Điều cần xem là bao nhiêu người sẽ sử dụng một hecta đô thị

Số cư dân quyết định áp lực lên đường nội khu, thang máy, trường học, bãi xe, công viên và các dịch vụ.

Một công viên rộng có thể rất thoáng với 5.000 cư dân nhưng trở thành đông đúc nếu phải phục vụ vài chục nghìn người.

Quy mô tiện ích luôn cần được đặt cạnh quy mô dân số dự kiến.

Cao tầng tạo mật độ, nhưng mật độ không phải điều xấu

Mật độ đủ lớn tạo khách hàng cho cửa hàng, nhà hàng và các dịch vụ hàng ngày. Nó cũng giúp giao thông công cộng hoạt động hiệu quả hơn vì có đủ người sử dụng.

Một khu đô thị quá thưa đôi khi rất đẹp nhưng khó hình thành thương mại sống động.

Vấn đề không phải loại bỏ mật độ, mà là đặt mật độ đúng nơi.

Đây chính là logic phía sau những đô thị gắn với giao thông công cộng

Khi một khu vực nằm gần ga metro hoặc đầu mối vận tải lớn, việc tập trung mật độ cao quanh điểm giao thông giúp nhiều cư dân có thể tiếp cận phương tiện công cộng bằng quãng đường ngắn.

Càng ra xa đầu mối, mật độ có thể giảm dần để chuyển sang những khu ở thấp tầng và yên tĩnh hơn.

Đây là một nguyên tắc quan trọng trong cách tổ chức đô thị theo giao thông công cộng.

Nhưng TOD không phải cứ xây cao cạnh một tuyến metro

Một khu đô thị chỉ thực sự tận dụng giao thông công cộng khi cư dân có thể đi bộ thuận tiện tới điểm tiếp cận, tuyến đường an toàn, thương mại được tổ chức dọc hành trình và phương tiện công cộng thực sự vận hành hiệu quả.

Nếu phải lái ô tô vài kilomet để tới ga, mối quan hệ TOD đã yếu đi đáng kể.

Do đó, khoảng cách tới tuyến metro trên bản đồ chỉ là bước đầu của phân tích.

Shophouse cần một vị trí khác cả biệt thự lẫn chung cư

Shophouse cần dòng người. Nếu đưa sâu vào một khu biệt thự ít cư dân đi bộ, hoạt động thương mại có thể khó hình thành.

Nhưng nếu nằm trên tuyến xe chạy quá nhanh và không có khả năng dừng đỗ, lượng xe lớn cũng chưa chắc tạo khách hàng.

Vị trí tốt cho thương mại thường nằm tại nơi giao nhau giữa cư dân, người đi bộ và khả năng tiếp cận thuận tiện.

Trường học cũng cần được đặt theo logic dòng người

Trường học tạo ra lượng xe và người tập trung rất mạnh vào đầu giờ sáng và cuối buổi chiều. Nếu cổng trường nằm ngay tuyến đường cư dân chính ra vào khu đô thị, ùn tắc cục bộ rất dễ xuất hiện.

Ngược lại, trường quá xa các khu ở lại khiến phụ huynh phải sử dụng ô tô cho những quãng đường đáng lẽ có thể đi bộ.

Một mặt bằng tốt cần giải quyết cả hai vấn đề.

Công viên trung tâm không phải lúc nào cũng là phương án duy nhất

Một công viên rất lớn ở giữa dự án tạo biểu tượng cảnh quan mạnh, nhưng những căn ở rìa có thể phải đi khá xa mới tới được.

Một hệ thống gồm công viên lớn kết hợp các vườn nhỏ và tuyến xanh phân tán có thể giúp nhiều cư dân tiếp cận thiên nhiên gần hơn.

Điều cần đánh giá không chỉ là tổng số hecta cây xanh mà là khoảng cách từ cửa nhà tới khoảng xanh gần nhất.

Mặt nước cũng có thể đóng vai trò chuyển tiếp mật độ

Hồ cảnh quan tạo một khoảng mở tự nhiên giữa các nhóm công trình. Cao tầng ở một phía và thấp tầng phía còn lại có thể duy trì khoảng cách thị giác lớn hơn nhờ mặt nước.

Nhưng giá trị của hồ không chỉ là view. Nó còn liên quan tới đường dạo, cảnh quan, khả năng tiếp cận và vai trò hạ tầng nước của toàn khu.

Một mặt nước đẹp nhất khi vừa tạo cảnh quan vừa tham gia vào đời sống hàng ngày.

Biệt thự ven hồ cần được đọc cả từ phía bên kia hồ

Một căn biệt thự nhìn ra mặt nước có thể sở hữu tầm nhìn đẹp, nhưng nếu đối diện là một khối cao tầng rất gần, mức độ riêng tư sẽ khác hoàn toàn một khoảng mở rộng.

Do đó, khi xem biệt thự ven hồ, đừng chỉ nhìn khoảng cách từ nhà tới mép nước.

Hãy nhìn tiếp xem phía bên kia mặt nước là gì.

Ngược lại, căn hộ nhìn xuống thấp tầng có thể sở hữu khoảng mở tốt

Khi khu thấp tầng nằm phía trước một tòa cao tầng, những tầng cao có thể có tầm nhìn rộng hơn do ít công trình chắn trực tiếp.

Tuy nhiên, “view thấp tầng” không đồng nghĩa tầm nhìn được bảo đảm mãi mãi nếu quy hoạch xung quanh còn có khả năng thay đổi.

Người mua cần phân biệt hiện trạng với quyền pháp lý về tầm nhìn.

Giao thông nội khu phải phản ánh đúng mật độ

Một tuyến đường phục vụ vài trăm căn biệt thự có yêu cầu khác tuyến đường đưa hàng nghìn căn hộ ra bên ngoài mỗi sáng.

Nếu các luồng này nhập vào nhau quá sớm, nút giao có thể trở thành điểm nghẽn.

Phân cấp đường phố là một phần rất quan trọng của quy hoạch hỗn hợp.

Không phải mọi con đường đều nên rộng như nhau

Đại lộ cần khả năng vận chuyển lớn. Đường khu ở có thể nhỏ hơn để giảm tốc độ xe và tạo cảm giác an toàn cho người đi bộ.

Đường trước biệt thự lại có thể ưu tiên cảnh quan, cây xanh và sự yên tĩnh hơn khả năng thông xe cực lớn.

Mỗi tuyến đường nên phản ánh chức năng của không gian mà nó đi qua.

Đây là nơi khái niệm “gradient mật độ” trở nên hữu ích

Thay vì chuyển đột ngột từ tòa 50 tầng sang một dãy biệt thự, đô thị có thể sử dụng những lớp trung gian: khối thương mại thấp hơn, nhà phố, công viên hoặc mặt nước.

Sự chuyển tiếp giúp chiều cao và mật độ giảm dần một cách tự nhiên.

Con người khi đi qua đô thị cũng cảm nhận không gian dễ chịu hơn thay vì những thay đổi quá đột ngột.

Một skyline đẹp cũng bắt đầu từ sự chuyển tiếp

Nếu tất cả tòa nhà cùng chiều cao, đường chân trời dễ trở nên đơn điệu. Nếu chiều cao thay đổi ngẫu nhiên, tổng thể lại thiếu trật tự.

Các nhóm cao tầng có thể được tổ chức để tạo điểm nhấn, sau đó giảm dần về khu thấp tầng hoặc cảnh quan.

Skyline vì thế không chỉ dành cho người nhìn từ xa; nó phản ánh cách mật độ được tổ chức bên dưới.

Người mua thấp tầng nên quan tâm tới cao tầng nhiều hơn mình nghĩ

Một khách hàng mua biệt thự có thể chỉ tập trung vào diện tích đất, hướng nhà và cảnh quan gần căn. Nhưng các tòa chung cư cách đó vài trăm mét có thể ảnh hưởng tới giao thông, lượng người sử dụng tiện ích và hoạt động thương mại.

Chúng cũng có thể tạo nguồn khách cho các cửa hàng trong khu đô thị.

Vì vậy, cao tầng không chỉ là “khu của người khác”; nó là một phần của hệ sinh thái chung.

Người mua căn hộ cũng nên quan tâm tới thấp tầng

Khu biệt thự và liền kề có thể tạo khoảng mở, đường phố đẹp và hệ thương mại phục vụ toàn khu. Một số tiện ích hoặc trường học cũng có thể nằm trong vùng thấp tầng.

Chất lượng trải nghiệm của cư dân căn hộ không kết thúc ở chân tòa nhà.

Toàn bộ mặt bằng đô thị đều tham gia vào giá trị của căn hộ.

Một khu đô thị tốt phải khiến các loại hình hỗ trợ nhau

Cư dân cao tầng tạo mật độ khách hàng cho thương mại. Khu thấp tầng tạo cảnh quan và sự đa dạng không gian. Công viên và trường học phục vụ cả hai nhóm.

Khi những thành phần này bổ trợ nhau, tổng thể có thể có giá trị lớn hơn từng phần riêng lẻ.

Ngược lại, nếu mỗi khu hoạt động như một “ốc đảo” độc lập, lợi ích của quy hoạch hỗn hợp bị giảm.

Từ The InterCentral nhìn sang một đại đô thị gần 269 ha tại Bắc Ninh

Nguyên tắc tổ chức mật độ càng quan trọng khi quy mô dự án lớn hơn. Vinhomes King Park tại Bắc Ninh được quy hoạch trên diện tích khoảng 268,81 ha, lớn hơn nhiều lần một khu đô thị khoảng hơn 40 ha.

Trong một quỹ đất lớn như vậy, khoảng cách giữa nơi ở, thương mại, trường học, cảnh quan và các nhóm mật độ khác nhau trở thành một bài toán phức tạp hơn.

Quy mô tạo thêm dư địa để tổ chức không gian, nhưng cũng làm tăng yêu cầu về kết nối nội khu.

King Park cũng cho thấy cấu trúc cao tầng – thấp tầng rất rõ trong quy hoạch

Dữ liệu quy hoạch hiện cho thấy dự án có 3.870 sản phẩm liền kề, 352 biệt thự cùng các ô đất chung cư hỗn hợp tại A1 và A2. Tuy nhiên, tám ô đất chung cư không nên được hiểu thành tám tòa nhà vì số lượng khối công trình cụ thể vẫn cần hồ sơ thiết kế chi tiết.

Sự hiện diện đồng thời của hàng nghìn căn thấp tầng và các khu cao tầng khiến câu chuyện chuyển tiếp mật độ trở nên đặc biệt quan trọng.

Khi nghiên cứu cấu trúc cao tầng và thấp tầng Vinhomes Bắc Ninh, vì vậy không nên chỉ đếm số lượng sản phẩm mà cần nhìn vị trí của chúng trên toàn mặt bằng.

268 ha cũng tạo ra một vấn đề khác: khoảng cách nội khu

Trong một khu đô thị lớn, hai điểm cùng nằm “trong dự án” vẫn có thể cách nhau vài kilomet. Điều đó ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng đi bộ và cách cư dân sử dụng tiện ích.

Nếu mọi tiện ích quan trọng đều tập trung tại một lõi duy nhất, cư dân ở các khu xa có thể phụ thuộc nhiều hơn vào xe cá nhân.

Do đó, đại đô thị thường cần nhiều cụm dịch vụ phân tán thay vì chỉ một trung tâm.

Quy hoạch lớn cần nhiều cấp độ trung tâm

Một trung tâm cấp toàn đô thị có thể chứa các chức năng lớn như thương mại và quảng trường. Nhưng mỗi khu ở vẫn cần những tiện ích hàng ngày trong khoảng cách gần hơn.

Cửa hàng tiện lợi, sân chơi, vườn nhỏ và những dịch vụ cơ bản nên xuất hiện ở cấp khu phố.

Đây là cách một đại đô thị lớn vẫn có thể tạo cảm giác sống “gần”.

Với King Park, A1, A2 và A3 trước hết vẫn nên hiểu là ký hiệu quy hoạch

Ba ký hiệu này giúp đọc cấu trúc dự án nhưng chưa nên được biến thành tên thương mại của các phân khu nếu chủ đầu tư chưa công bố chính thức.

Đây là khác biệt quan trọng giữa đọc hồ sơ quy hoạch và đọc brochure bán hàng.

Người theo dõi mặt bằng Vinhomes King Park Bắc Ninh nên giữ nguyên sự phân biệt này để tránh biến dữ liệu kỹ thuật thành thông tin thương mại chưa được xác nhận.

Quy mô lớn không tự động tạo ra chất lượng cao

Một dự án hàng trăm hecta có nhiều dư địa để bố trí công viên, trường học và các nhóm nhà ở. Nhưng nếu khoảng cách quá xa, giao thông nội khu chưa tốt hoặc các chức năng bị phân tách mạnh, quy mô lại trở thành một thách thức.

Ngược lại, khu đô thị nhỏ hơn vẫn có thể tạo chất lượng sống cao nếu mọi thành phần được tổ chức hiệu quả.

Điều quan trọng luôn là cách diện tích được sử dụng.

Người mua có thể đọc một tổng mặt bằng theo năm lớp

Lớp đầu tiên là giao thông: đường nào lớn nhất và lối ra vào nằm ở đâu. Lớp thứ hai là mật độ: khu nào tập trung cao tầng, khu nào thấp tầng.

Lớp thứ ba là cảnh quan và mặt nước. Lớp thứ tư là tiện ích như trường học, thương mại và thể thao. Cuối cùng mới là vị trí của sản phẩm mình đang cân nhắc.

Khi năm lớp được đặt chồng lên nhau, nhiều ưu và nhược điểm sẽ hiện ra rõ hơn.

Đừng chỉ hỏi căn nhà ở đâu, hãy hỏi nó nằm giữa những gì

Một căn biệt thự nằm cạnh công viên khác căn nằm giữa hai tuyến đường lớn. Một căn hộ sát trường học khác căn nhìn xuống hồ. Một shophouse ở lối vào khác căn nằm sâu trong khu ở.

Cùng một loại sản phẩm nhưng bối cảnh xung quanh có thể tạo trải nghiệm hoàn toàn khác.

Đó là lý do vị trí bên trong dự án quan trọng gần như vị trí của cả dự án trên bản đồ thành phố.

Cao tầng và thấp tầng không phải hai đối thủ

Nếu được bố trí tốt, chúng có thể bổ sung cho nhau. Cao tầng tạo mật độ cần thiết cho thương mại và giao thông công cộng, trong khi thấp tầng tạo sự đa dạng, khoảng mở và những vùng sống riêng tư hơn.

Vấn đề chỉ xuất hiện khi mật độ, giao thông và khoảng cách không được xử lý tương xứng.

Một đô thị tốt không cần lựa chọn giữa cao tầng và thấp tầng; nó cần đặt mỗi loại hình vào đúng vị trí.

Cuối cùng, quy hoạch tốt là nghệ thuật của những khoảng chuyển tiếp

Từ đại lộ đông đúc tới phố khu ở, từ tòa nhà cao tầng tới dãy nhà thấp tầng, từ quảng trường lớn tới khu vườn nhỏ, mỗi bước chuyển đều ảnh hưởng tới cảm giác của con người.

Nếu những thay đổi diễn ra tự nhiên, cư dân có thể vừa hưởng lợi từ mật độ đô thị vừa giữ được những khoảng yên tĩnh cần thiết.

Và có lẽ đó mới là cách nên đọc một mặt bằng: không phải xem dự án có bao nhiêu tòa chung cư hay bao nhiêu căn biệt thự, mà xem tất cả những thành phần ấy đã được đặt cạnh nhau thông minh đến mức nào.